estas son las claves de la subrogación
La mitad de los españoles no se han planteado cambiar de hipoteca porque les resulta un trámite complicado, es la conclusión que arroja el último análisis del comparador Rastreator. Cinco de cada diez hipotecados no se han atrevido trasladar su préstamo hipotecario a otra entidad pese a las facilidades vigentes impulsadas por el Gobierno de España que restringen las comisiones que cobran los bancos habitualmente por estos cambios.
En concreto, en noviembre de 2022 se aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual que suprimía el cobro de comisiones a los hipotecados a tipo variable que quisiesen cambiar su contrato hipotecario por uno a tipo fijo o mixto, una medida que se prorrogó hasta el 31 de diciembre.
Incluso una vez llegada la fecha, la Ley 5/2019 establece que la comisión por subrogación en caso de cambiar de un tipo variable a uno fijo o mixto no puede ser mayor del 0,05% del importe que queda pendiente por abonar de la hipoteca, pese a que en la escritura no se indique así. Y, en caso de que el cambio se produzca a partir del cuarto año del plazo, no se podrá cobrar esta comisión.
Subrogar la hipoteca aún implica ahorro
Aunque un trámite de subrogación sí puede implicar otros gastos como la tasación de la vivienda, estos serán inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva, en torno a los 300 0 400 euros, según la tasadora. Mientras que el ahorro que se puede conseguir aún es muy relevante.
En concreto, Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator asegura que “todavía merece la pena cambiarse a una hipoteca fija o mixta”. Las contrataciones de hipotecas fijas han aumentado respecto al mes anterior en Rastreator, ya que han pasado del 81% de las contrataciones al 89%, siendo las más contratadas. “El objetivo de las entidades bancarias es seguir rebajando el precio de este tipo de préstamos -ya que en el mismo periodo del año anterior el tipo medio para este tipo de hipotecas se situaba en el 3,40% con el objetivo de atraer a nuevos clientes”, explican desde el comparador.
Para conocer las nuevas cuotas que se pueden llegar a enfrentar los hipotecados también pueden hacer uso de los simuladores del Banco de España que permiten anticipar y organizar las finanzas personales, sin embargo, también pueden solicitar a la nueva entidad que ofrezca una información personalizada necesaria para comparar las diferentes ofertas que el hipotecado está valorando, ya que el banco tiene la obligación de cumplir con el factor de transparencia con información clara y comprensible sobre el producto que se está contratando.
Pasos clave en una subrogación
Desde el Banco de España establecen los plazos que se deben cumplir en la firma de una subrogación. En primer lugar el cliente debe obtener una oferta vinculante del nuevo banco detallando las condiciones que ofrece. Después, debe ponerse en contacto con la antigua entidad para informarles y solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo y el antiguo banco tiene un plazo de 7 días naturales para entregar este certificado y 15 días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo (una contraoferta), en los términos que estime convenientes, plazo durante el cual no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido este periodo de 15 días sin que el deudor haya formalizado con la entidad antigua la novación que modifica el préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación.
Mediante esta escritura, explica el Banco de España, la nueva entidad (subrogada) asume la propiedad de la hipoteca y transfiere a la entidad antigua (acreedora) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengados y no pagados.
Con el trámite el hipotecado puede modificar el tipo de interés contratado, el plazo del préstamo, o ambos.
